Allerdings: leichte Steuersenkungen für 2015 und 2016
von Karin Ebermann
In allen EU-Staaten sitzt der jeweilige nationale Fiskus bei allen Immobilienkaufverträgen als lachender Dritter am Tisch und kassiert seinen Anteil vom Gewinn. In jedem Land allerdings in unterschiedlicher Höhe, und oft wird auch danach unterschieden, ob der Verkäufer in dem jeweiligen Land steueransässig ist oder nicht. In Spanien waren früher die Unterschiede bei der Gewinnbesteuerung Residenter und Nichtresidenter besonders drastisch. Bis zum 31.12.2006 hatten nichtresidente Immobilienverkäufer auf den Gewinn 35 % Steuern zu zahlen, während die Steuerlast der Residenten nur bei 18 % lag. Europäische Kommission und Europäischer Gerichtshof haben seitdem für eine Angleichung der Steuersätze gesorgt. Bis zum 31.12.2014 betrug die Steuerlast des Nichtresidenten 21 %. Für 2015 und 2015 gibt es geringe Steuersenkungen, womit ich mich im Folgenden befassen will:
Der Veräußerungsgewinn:
Wie findet die Gewinnermittlung statt? Der Gewinn wird nach der Differenzmethode berechnet, nämlich aus der Differenz zwischen Anschaffungskosten (zzgl. Damaliger Erwerbsnebenkosten, Steuern und Finanzierungskosten sowie werterhöhender Modernisierungs- und Renovierungskosten) und dem Veräußerungswert, der ebenfalls um Kosten und Steuern sowie eine etwa angefallene Maklerprovision zu reduzieren ist. Auf den so festgestellten Veräußerungsgewinn wird im Rahmen der Einkommensteuer ein Steuersatz für die Gewinnsteuer fällig.
Der Steuersatz für Nichtresidente:
Wie schon in der Einleitung ausführt, betrug der Steuersatz bis zum 31.12.2014 21 %. Ab 01.01.2015 gilt ein Steuersatz von 20 %, ab 01.01.2016 einer von 19 %. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass es in Spanien keine Spekulationsfrist gibt, nach deren Ablauf der Gewinn steuerfrei vereinnahmt werden könnte – wie z.B. in Deutschland, wo (in der Regel) nach Ablauf von 10 Jahren Haltefrist der Gewinn aus einem Immobilienverkauf steuerfrei ist.
Der Steuereinbehalt von 3 %:
In der täglichen Beratungspraxis erklären uns manche verkaufswillige Eigentümer, sie hätten gehört, dass sie beim Verkauf nur eine einmalige Abgeltungssteuer in Höhe von 3 % an den spanischen Fiskus zu zahlen hätten. Diese Ansicht ist falsch. Sie fußt auf folgendem Sachverhalt, dessen Rechtsfolgen falsch verstanden werden: Nach spanischem Steuerrecht ist der Käufer einer Immobilie verpflichtet, dem Kaufpreis einen Betrag in Höhe von 3 % einzubehalten (es sei denn der Verkäufer ist Steuerresident in Spanien) und als A-Konto-Zahlung auf die Steuerschuld des Verkäufers an das Finanzamt abzuführen. Für diese Steuerschuld haftet die Immobilie. Um diese Haftung zu beseitigen, wird in der Regel der 3 %-ige Betrag vom Kaufpreis abgezogen und per Scheck an die Gestoria übergeben, die den Kaufvertrag abwickelt. Dieser Betrag ist innerhalb von 30 Tagen mit dem Formular 211 beim Finanzamt einzuzahlen. Der Nichtresidente Verkäufer hat dann eine Frist von 4 Monaten, seine Steuererklärung beim spanischen Finanzamt abzugeben. In dieser kann der Betrag von 3 % von der tatsächlichen Steuerschuld abgesetzt werden. Zu beachten ist, dass Einbehalt und Steuerschuld unterschiedliche Berechnungsgrundlage haben: Der 3-%ige Steuereinbehalt berechnet sich auf der Basis des beurkundeten Kaufpreises, der Steuersatz der Gewinnsteuer auf der Basis des tatsächlichen Gewinns.
Einbehalt und Abführung der 3 % sind auch dann durchzuführen, wenn die konkrete Abrechnung zu einem Verlust des Verkäufers führt. In diesem Fall hat der Verkäufer gegen den spanischen Fiskus einen Erstattungsanspruch. Theoretisch: Die Praxis zeigt, dass im Falle der Geltendmachung eines Erstattungsanspruchs das Finanzamt sämtliche Steuererklärungen des Antragstellers überprüft und ggfs. Nicht gezahlte Steuern mit erheblichen Säumniszuschlägen und Zinsen belegt, bis sich auf wundersame Weise der Erstattungsanspruch „weggerechnet“ hat.
Über:
Minkner & Partner S.L.
Herr Detlef Kunze
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Spanien
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email : marketing@minkner.com
Nur wenige Immobilienunternehmen Mallorcas können auf eine lange und erfolgreiche Firmengeschichte verweisen. Minkner & Partner ist stolz auf eine 30-jährige Firmengeschichte. Das Unternehmen wurde 1984 in Deutschland von dem Rechtsanwalt Lutz Minkner und Partnern aus den Bereichen der rechts-, steuer- und wirtschaftsberatenden Berufe gegründet und arbeitet seit 1993 ausschließlich – nunmehr in spanischer Rechtsform – als Immobilien-Berater auf Mallorca.
Das Unternehmen wird geführt von der Immobilienkauffrau Edith Minkner und dem Wirtschaftsjuristen Lutz Minkner. Ein dream-team mit Leidenschaft und Kompetenz: Edith Minkner leitet den Vertrieb und hat sich als Sachverständige für die Bewertung von Immobilien einen Namen gemacht. Lutz Minkner kann auf eine vierzigjährige Berufstätigkeit als Rechtsanwalt, Dozent, Fachbuchautor und Unternehmer verweisen und ist aufgrund zahlreicher Publikationen und Fachbücher ausgewiesener Experte für das spanische und internationale Immobilien- und Steuerrecht. Lutz Minkner ist zudem zertifizierter „experto inmobiliario“ und Mitglied der deutsch-spanischen Juristenvereinigung.
Auch der beste Dirigent ist nichts ohne ein gutes Orchester. Das Minkner & Partner Team besteht heute aus 30 best geschulten und kompetenten Mitarbeitern, die mindestens dreisprachig (deutsch, englisch, spanisch; aber auch italienisch, französisch, portugiesisch, russisch, bulgarisch, ungarisch, tschechisch, slowakisch) sind und die Philosophie des Unternehmens nach draußen tragen. Viele von ihnen haben ein akademisches Studium absolviert oder eine anspruchsvolle Ausbildung genossen. Edith und Lutz Minkner sind stolz auf ihre Mitarbeiter, und die Mitarbeiter sind stolz auf ihr Unternehmen.
Und schließlich hat sich in den gut 20 Jahren, in denen Minkner & Partner auf Mallorca arbeitet, ein dichtes und vertrauensvoll zusammen arbeitendes Netzwerk mit international orientierten Juristen, Notaren, Steuerberatern, Finanzfachleuten, Architekten, Bauunternehmen und allen Experten rund um die Immobilie gebildet.
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