Rechtliche Fragen im Immobilienrecht

ImmoGain GmbH & Co. II. KG Geschäftsführer Frank Böhme zu den Themen: Übergabe, Besitz, Nutzen, Lasten, Baulasten, bereits angefallene Erschließungskosten

Wegen ihrer “Unbeweglichkeit” unterliegen Immobilien hinsichtlich Eigentumserwerb, Gebrauch usw. anderen gesetzlichen Bestimmungen als bewegliche Güter. Der Kauf und die Eigentumsübertragung eines Grundstücks erfordern drei Vorgänge:

einen notariell beurkundeten Kaufvertrag
die notariell beurkundete Einigung über den Eigentumsübergang
und die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch.

Immobilien können wie bewegliche Sachen mit Rechten belastet sein. Zu solchen Rechten gehören insbesondere Grundpfandrechte und verschiedene Dienstbarkeiten. Dies können Wegerechte sein, Regelungen zum Wasserrecht oder andere Servitute.

Für Grundstücke ist in der Regel Grundsteuer zu entrichten, die eine Gemeindesteuer ist. Ihre Höhe hängt vom Einheitswert der Liegenschaft, der Steuermesszahl (§ 13 bis § 15 GrStG) und vom Hebesatz (Prozentsatz) ab. Ausnahmen von der Steuerpflicht gelten für Grundstücke, die öffentlich-rechtlichen, mildtätigen, religiösen und wissenschaftlichen Zwecken dienen (vgl. § 3, § 4 GrStG). Beim Grunderwerb fällt neben Grundbuchs- und anderen Gebühren (z.B. Katasterfortschreibungsgebühr) auch eine prozentuale Grunderwerbsteuer an. Die Übergabe des Kaufgegenstandes erfolgt mit Wirkung zu dem Tag, an dem der Käufer den Kaufpreis vollständig nebst anfallender Zinsen und sonstiger Nebenleistungen sowie die bis dahin fälligen anteiligen Kosten für die Gesamterschließung an den Verkäufer gezahlt hat (Übergabestichtag). Frank Böhme sagt dies gilt auch dann, wenn der Kaufpreis vor der in § 4 Ziffer 2 des Vertrages festgelegten Fälligkeiten des Vertrages von dem Käufer an den Verkäufer gezahlt wird.

Frank Böhme weiß der Besitz und die Gefahr des zufälligen Untergangs und der Verschlechterung sowie die Nutzungen, die Lasten, Gefahren aller Art, die Versicherungspflichten und alle öffentlich-rechtlichen Pflichten gehen mit Wirkung zum Übergabestichtag auf den Käufer über. Mit der Übergabe des Kaufgegenstandes trägt der Käufer die alleinige Verantwortung dafür, dass für den Kaufgegenstand hinreichende Versicherungen, insbesondere Feuerversicherungen, bestehen.

Soweit im Zusammenhang mit der Gesamterschließung des neu ausgewiesenen Wohnbaugebietes Kosten bereits entstanden sind, erklärt Frank Böhme von der Immogain hat diese der Käufer anteilig zu übernehmen und an den Verkäufer zu zahlen, soweit sie zum Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung fällig sind. Der Erschließungsbeitrag wird durch Bescheid festgesetzt (§ 135 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Hiergegen ist der Widerspruch möglich, sofern das Landesrecht das verwaltungsrechtliche Vorverfahren nicht abgeschafft hat. Die Verpflichtung zur Zahlung des Erschließungsbeitrages wird durch die Einlegung des Widerspruchs nicht suspendiert, da nach der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) Widersprüche gegen Bescheide, die Anforderungen von öffentlichen Abgaben zum Gegenstand haben, keine aufschiebende Wirkung entfalten. Für die Erhaltung des Grundstückes hat der Käufer nach Übergabe des Kaufgegenstandes aufzukommen.
Der Verkäufer übergibt dem Käufer alle mit dem Kaufgegenstand im Zusammenhang stehenden Unterlagen, soweit solche vorhanden sind.

v.i.S.d.P.:

Herr Frank Böhme

Der Verfasser ist für den Inhalt verantwortlich

Die Immogain GmbH & Co KG ist Teil einer Unternehmensgruppe mit dem Sitz in Berlin. Die ImmoGain beschäftigt sich mit den Ankauf, Haltung sowie Verkauf von Eigentumswohnungen, Wohnanlagen und Mehrfamilienhäusern. Die Immogain kauft diese von institutionellen sowie privaten Immobilienbesitzern.

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